Acheter un bien immobilier est, presque toujours, la décision financière la plus importante qu’une personne ou une entreprise puisse prendre. Et pourtant, de nombreuses acquisitions se concluent sans avoir vérifié au préalable ce que l’on achète réellement. La due diligence immobilière (en espagnol, diligencia debida) est précisément cela : un audit approfondi de la situation juridique, urbanistique, technique et fiscale d’un bien réalisé avant la signature, afin de détecter les risques, les charges ou les contingences susceptibles d’affecter le prix ou la viabilité même de l’achat.
En clair : c’est le travail d’investigation qui sépare un bon investissement d’un problème coûteux. Il s’applique aussi bien aux logements qu’aux locaux, aux entrepôts ou aux terrains, et il pèse encore davantage lorsque l’on investit hors de son pays de résidence. C’est une étape habituelle de tout processus de due diligence bien mené dans une opération d’achat.
Pourquoi il ne faut pas s’en passer
La raison de fond est simple : le vendeur ne connaît pas toujours (ou ne révèle pas toujours) tous les problèmes du bien. Un extrait cadastral obsolète, une rénovation sans permis, une dette envers la copropriété ou un problème d’urbanisme ne se voient pas au premier coup d’œil, mais ils deviennent les vôtres le jour de la signature.
Les risques les plus fréquents qu’une vérification préalable met en lumière sont les charges cachées (hypothèques, saisies ou servitudes), les infractions d’urbanisme, les vices de construction qui exigeront des réparations coûteuses et les dettes en cours qui se transmettent avec le bien. Les détecter à temps permet de renégocier le prix, d’exiger leur régularisation avant la signature ou, si le risque est trop élevé, de se retirer de l’opération en toute connaissance de cause.
Ce qu’analyse une due diligence immobilière
L’analyse s’organise en quatre domaines complémentaires. Aucun ne remplace les autres : un bien peut être irréprochable au niveau registral et présenter un grave problème technique, ou l’inverse.
- Domaine juridique et registral. C’est le cœur de l’examen. On vérifie la propriété réelle dans le registre compétent, on s’assure de l’absence de charges, d’hypothèques, de saisies ou de servitudes, et on examine les contrats en vigueur (baux, options d’achat) susceptibles de conditionner l’opération. Lorsque la complexité le justifie, cette partie est traitée comme une due diligence juridique spécifique, avec un examen contractuel et des contingences approfondi.
- Domaine urbanistique. On y confirme que l’usage du sol est compatible avec le projet de l’acheteur, que les permis existent et sont en règle, et qu’il n’y a ni procédures de sanction, ni infractions, ni servitudes limitant l’exploitation du bien. C’est déterminant pour les terrains et pour les biens destinés à un usage autre que résidentiel.
- Domaine technique (TDD). La due diligence technique évalue l’état physique du bâtiment : structure, installations, enveloppe, pathologies et conformité aux normes de sécurité et d’efficacité énergétique. Elle traduit l’état de conservation en une estimation réelle des coûts de rénovation ou d’entretien.
- Domaine fiscal et financier. On examine les impôts liés au bien, les dettes en cours (charges de copropriété, taxes locales) et la viabilité économique de l’opération une fois tous les coûts additionnés. Dans un investissement, c’est ce qui permet de savoir si les chiffres tiennent toujours après l’analyse.
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Les étapes du processus, pas à pas
Une due diligence bien menée suit une séquence ordonnée qui va de l’information au jugement.
Tout commence par la collecte documentaire : le vendeur fournit titres, permis, certificats (y compris le certificat énergétique), règlement de copropriété et contrats, généralement dans un espace numérique sécurisé ou data room qui centralise toute l’information. Vient ensuite l’analyse pluridisciplinaire, au cours de laquelle avocats, techniciens et économistes examinent cette documentation et réalisent l’inspection physique du bien pour confronter les documents à la réalité.
Le travail se concrétise ensuite dans un rapport de conclusions qui classe chaque constat selon sa gravité (risques critiques, modérés ou mineurs) et en chiffre l’impact. Ce rapport est l’outil qui permet de prendre la décision finale : renégocier les conditions, exiger des corrections avant de signer ou renoncer à l’achat.
Les documents : la checklist avant d’acheter
L’étendue de la checklist varie selon le type de bien. On ne vérifie pas un logement de la même manière qu’un local ou un terrain, et il convient de l’adapter à chaque cas.
Pour un logement, la base est l’extrait registral à jour, le titre de propriété, le certificat énergétique, le dernier avis de taxe locale, l’attestation d’être à jour des charges de copropriété et, s’il y a un prêt, l’attestation de dette en cours. Pour un local ou bien commercial, on ajoute la licence d’activité, le permis d’ouverture et l’examen des baux en vigueur. Pour un terrain, l’attention se porte sur la classification urbanistique, le plan d’aménagement applicable et les éventuelles servitudes ou charges.
Investir à l’étranger depuis l’Andorre : la double due diligence
Pour quiconque réside en Andorre et investit dans des biens hors de la Principauté (en Espagne, en France ou sur d’autres marchés), la due diligence comporte deux couches à résoudre en même temps. La première est celle du pays où se situe le bien : la propriété, les charges, l’urbanisme, l’état technique et les impôts locaux se vérifient selon la réglementation de ce pays. En Espagne, par exemple, au moyen de l’extrait du Registro de la Propiedad et de l’examen de l’IBI et de la situation urbanistique. C’est, pour l’essentiel, tout ce qui précède appliqué au marché de destination.
La seconde couche est celle de l’investisseur andorran. Ici, l’essentiel n’est pas le bien, mais la façon dont l’opération s’inscrit dans votre situation fiscale et patrimoniale : la forme de l’investissement (à titre personnel ou via une société), le financement, la fiscalité des revenus locatifs et d’une future plus-value, et l’effet des conventions de non double imposition entre l’Andorre et le pays de destination. Planifier cette couche avant de signer, c’est ce qui évite de payer deux fois ou de rester prisonnier d’une structure peu efficiente. C’est précisément le terrain de l’investissement immobilier à l’étranger depuis l’Andorre.
La conclusion pratique est que les deux couches doivent être coordonnées dès le départ : un examen impeccable du bien dans le pays de destination sert à peu de chose si la structure fiscale andorrane n’a pas été pensée, ou inversement. Lorsque les deux avancent en parallèle, l’investisseur décide avec une vision d’ensemble.
Exemple pratique. Un investisseur résident en Andorre qui achetait un bien à Dubaï (Émirats arabes unis) a découvert, dans la couche du pays de destination, que le bien ne se situait pas dans une zone de pleine propriété (freehold), la seule où un étranger peut acquérir en pleine propriété ; et, dans la couche andorrane, qu’une acquisition à titre personnel compliquait le rapatriement et la fiscalité des revenus locatifs par rapport à un montage via une société. Résoudre les deux points avant de signer (réorienter l’achat vers un actif en zone freehold et choisir la structure adéquate) a évité une acquisition sans pleins droits et amélioré la rentabilité nette de l’opération.
Combien coûte et combien de temps prend une due diligence ?
C’est la question à laquelle presque personne ne répond clairement, et la réponse honnête est : cela dépend de l’étendue. Le coût et les délais varient selon le type de bien, sa complexité juridique et urbanistique, et le nombre de domaines (y compris, dans une opération transfrontalière, la couche fiscale) activés.
En ordre de grandeur, l’examen d’un logement standard peut se régler en quelques jours, tandis qu’une opération commerciale ou transfrontalière exige plusieurs semaines et l’intervention d’une équipe pluridisciplinaire, ce qui augmente le budget. Il faut le voir à sa juste proportion : le coût de la due diligence est une fraction minime du prix du bien et, surtout, du montant qu’elle peut faire économiser en détectant un problème avant la signature.
Qui doit la réaliser
Bien que différents profils interviennent (techniciens pour la partie construction, économistes pour la partie financière), la coordination et le jugement juridique reviennent à l’avocat, qui transforme les constats en décisions et en garanties dans le contrat. Dans un investissement depuis la Principauté, disposer d’un avocat in house en Andorre permet de réunir, au sein d’une même équipe, l’examen du bien dans le pays de destination et la planification fiscale andorrane, en accompagnant l’opération du début à la fin.
Chez Augé Fiscal&Legal, nous intégrons les deux couches de la due diligence immobilière (celle du pays où se situe le bien et celle de l’investisseur résident en Andorre) dans un seul processus, pour que vous achetiez ou investissiez à l’étranger avec toutes les informations en main. Si vous envisagez une opération, nous pouvons vous aider à l’examiner avant de franchir le pas.
