Investir dans l’immobilier à l’étranger en étant résident en Andorre
Subtítulo:La rentabilité d’un investissement immobilier international ne dépend pas uniquement de l’endroit où vous achetez. Elle dépend aussi de la manière dont vous structurez votre investissement avant de signer.
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L’enjeu fiscal qui freine les investisseurs immobiliers résidents en Andorre
Pendant longtemps, l’Andorre a souffert d’une image qui ne correspond plus à la réalité. Celle d’un pays associé au tabac bon marché, aux achats détaxés et aux séjours au ski. Une destination où l’on s’installait pour payer moins d’impôts, sans avoir à se justifier davantage. Cette époque est révolue. Pourtant, de nombreux investisseurs continuent de raisonner selon cette vision dépassée. Or, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier à l’étranger depuis l’Andorre, cette méconnaissance peut faire toute la différence entre une opération simplement correcte et un investissement véritablement performant.
Lorsqu’un investisseur étudie une opportunité immobilière à l’international, son attention se porte presque exclusivement sur le marché visé : la ville, le quartier, le prix au mètre carré, le potentiel locatif ou encore les perspectives de valorisation. Tous ces critères sont essentiels. Mais ils ne suffisent pas.
Deux investissements affichant la même rentabilité brute peuvent aboutir à des rendements nets radicalement différents selon que leur structuration fiscale a été anticipée… ou non.
Structurer un investissement immobilier international depuis l’Andorre
Subtítulo: Ce qui existe aujourd’hui, en revanche, c’est un réseau de conventions de non-double imposition (CDI) qui fait de l’Andorre bien plus qu’une simple juridiction à fiscalité avantageuse : une véritable plateforme juridique permettant de structurer des investissements internationaux avec sécurité, efficacité et dans le plein respect de la réglementation. La Loi Omnibus 2 a clarifié le cadre juridique. Les structures solides — celles qui reposent depuis toujours sur une substance économique réelle, une analyse juridique rigoureuse et une planification en amont — sont désormais plus robustes, plus prévisibles et plus efficientes que jamais.
CE N’EST PAS
Le promoteur immobilier ou la banque qui se contentent de calculer la rentabilité brute d’un actif sans tenir compte de la convention fiscale applicable, du véhicule d’investissement utilisé ni des modalités de rapatriement des revenus.
C’EST
Chez Augé, nous structurons ce type d’opérations depuis de nombreuses années. Non pas comme un cabinet qui vend des prestations, mais comme un partenaire stratégique qui analyse le marché, conçoit la structure juridique la plus adaptée et présente au client une projection complète des résultats — bruts comme nets — avant toute prise de décision.
Les trois effets des conventions de non-double imposition sur votre investissement immobilier à l’étranger
La rentabilité d’un investissement immobilier international ne repose pas uniquement sur des considérations financières : elle relève aussi d’une véritable stratégie. Et, au final, ce sont les chiffres qui font la différence
Revenus
locatifs
Dans la plupart des conventions de non-double imposition (CDI), l’État dans lequel se situe le bien immobilier dispose du droit principal d’imposer les revenus locatifs. Toutefois, le taux d’imposition ou de retenue applicable varie en fonction de la convention concernée ainsi que de la structure d’investissement retenue. Une structuration correctement anticipée peut réduire significativement la charge fiscale et améliorer de manière substantielle la rentabilité nette de l’investissement.
Sans structuration adaptée → imposition par défaut
Plus-values lors de la revente
Le régime fiscal des plus-values immobilières varie selon la convention de non-double imposition applicable. Dans certains cas, l’État où se situe le bien conserve le droit principal d’imposer la plus-value ; dans d’autres, la convention prévoit des dispositions permettant d’optimiser la structuration de la cession. Connaître ces règles avant de mettre en place l’investissement est essentiel : réaliser cette analyse après la signature constitue l’une des erreurs les plus coûteuses qu’un investisseur puisse commettre.
Avec une structuration Augé → une retenue fiscale optimisée
Distribution des bénéfices
Lorsqu’un investissement international est réalisé par l’intermédiaire d’une société andorrane, la convention de non-double imposition (CDI) détermine le taux maximal de retenue à la source applicable aux distributions de bénéfices, aux intérêts et aux dividendes. Dans certaines situations, cette retenue peut être fortement réduite, voire totalement supprimée. La structuration de l’investissement devient alors un élément stratégique à part entière, et non un simple aspect accessoire.
Avec une structuration Augé → une retenue fiscale optimisée
Notre méthode
trois étapes avant toute signature
Il ne s’agit pas de donner un avis général sur la fiscalité internationale. Il s’agit de vous permettre, avant de signer la moindre opération, de disposer d’une vision claire des chiffres réels et de la structure qui permettra de les atteindre.
Analyse du marché
Nous ne recommandons jamais un investissement immobilier à l’international sans avoir analysé au préalable le bien concerné, son emplacement, les références comparables du marché, le potentiel locatif et les perspectives de rentabilité. Un investissement réussi commence bien avant la signature du contrat. Il commence par une analyse approfondie.
- Sans cette étude préalable, la rentabilité que vous estimez aujourd’hui ne sera probablement pas celle que vous obtiendrez demain.
Conception de la structure juridique
Nous déterminons quel véhicule d’investissement doit être utilisé en Andorre, comment il doit être articulé avec le pays où se situe l’investissement et quelle convention de non-double imposition s’applique à chaque situation. La structuration juridique n’est pas une simple formalité : c’est l’élément qui détermine le résultat réel de l’investissement.
- Le véhicule d’investissement n’est pas un détail administratif : c’est lui qui détermine ce qui revient réellement à l’investisseur après impôts.
Analyse financière complète
Nous calculons la rentabilité brute de l’actif, le coût global de l’investissement, les coûts liés à la structure, la charge fiscale applicable en vertu de la convention de non-double imposition (CDI), ainsi que la rentabilité nette réelle. C’est ce chiffre qui compte. Et pourtant, rares sont les investisseurs qui en disposent avant de signer.
- Deux investissements affichant la même rentabilité brute peuvent produire des rendements nets très différents. La seule manière de le savoir est de faire les calculs avant l’investissement, jamais après
Cómo trabajamos: tres pasos antes de cualquier firma
No se trata de dar una opinión genérica sobre fiscalidad internacional. Se trata de que antes de firmar cualquier operación, tengas sobre la mesa los números reales y la estructura que los hace posibles.
Análisis del mercado
No recomendamos una inversión internacional sin haber analizado previamente el activo concreto, la zona, los comparables de mercado, la demanda potencial y la proyección de rentabilidad. Una inversión bien hecha empieza mucho antes del contrato. Empieza en el análisis.
Sin ese análisis previo, la rentabilidad que calculas no es la rentabilidad que obtendrás.
Diseño de la estructura jurídica
Determinamos qué tipo de vehículo societario debe utilizarse en Andorra, cómo se articula su conexión con el país de destino y qué convenio de doble imposición se aplica en cada caso concreto. La estructura no es un trámite: es la pieza que determina el resultado real de la inversión.
El vehículo de inversión no es un trámite: es lo que determina cuánto llega al inversor después de impuestos.
Análisis financiero completo
Calculamos la rentabilidad bruta del activo, los costes de la inversión, los costes de la estructura, la carga fiscal aplicable según el CDI y la rentabilidad neta real. Ese es el número que importa. Y es el número que muy pocos inversores tienen sobre la mesa antes de firmar.
Dos inversiones con la misma rentabilidad bruta pueden generar resultados netos muy distintos. La única forma de saberlo es calcularlo antes, no después.
questions auxquelles vous devriez pouvoir répondre avant de signer
Parcourez cette liste en toute honnêteté. Indiquez où vous en êtes.
Quelle convention de non-double imposition (CDI) s’applique à cet investissement en particulier ?
Comment les revenus locatifs seront-ils imposés dans le pays où se situe le bien et en Andorre ?
Quelles seront les conséquences fiscales si je revends le bien dans cinq ou dix ans ?
Quels seront les coûts liés à la structure sociétaire mise en place ?
Comment les bénéfices seront-ils distribués à l’investisseur tout en optimisant la charge fiscale ?
Quelle sera la rentabilité nette réelle après impôts, retenues à la source et coûts de structuration ?
À qui s’adresse notre accompagnement en investissement immobilier à l’étranger ?
Ce service est conçu pour :
Les investisseurs résidents en Andorre souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier à l’international.
Les family offices et les détenteurs de patrimoines privés à la recherche d’opportunités sur les marchés européens ou internationaux.
Les clients d’Augé qui gèrent déjà leur structuration patrimoniale depuis la Principauté d’Andorre.
Les entreprises souhaitant acquérir des actifs immobiliers à l’étranger dans le cadre d’une structure juridique et fiscale optimisée.
Les particuliers détenant un patrimoine immobilier à l’étranger qui souhaitent vérifier si leur structure actuelle reste la plus efficiente.
Questions fréquemment posées
Dois-je déclarer en Andorre les biens immobiliers que je possède à l’étranger ?
Oui. En tant que résident fiscal en Andorre, vous êtes soumis à l’impôt andorran sur le revenu des personnes physiques (IRPF) sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris ceux provenant de biens immobiliers situés à l’étranger. La convention de non-double imposition (CDI) applicable détermine si ces revenus sont imposés dans le pays où se situe le bien, en Andorre, ou dans les deux États avec un mécanisme d’élimination de la double imposition.
Est-il préférable d’investir en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société andorrane ?
Tout dépend du pays d’investissement, de la convention de non-double imposition applicable et du profil fiscal de l’investisseur. Il n’existe pas de réponse universelle : une analyse préalable est indispensable avant de choisir la structure la plus adaptée.
Quels sont les pays ayant conclu une convention de non-double imposition avec l’Andorre pertinente pour l’investissement immobilier ?
L’Andorre a signé des conventions avec l’Espagne, la France, le Portugal, le Luxembourg, le Liechtenstein, Malte et les Émirats arabes unis, entre autres. Les conventions conclues avec l’Espagne et la France sont les plus fréquemment utilisées en raison du volume d’investissements réalisés dans ces pays.
La Loi Omnibus 2 a-t-elle un impact sur les investissements immobiliers réalisés à l’étranger depuis l’Andorre ?
Oui, lorsqu’une société andorrane est utilisée comme véhicule d’investissement. La Loi Omnibus 2 a renforcé les exigences en matière de substance économique réelle pour les structures sociétaires établies en Andorre. Les structures dépourvues de substance ne sont plus défendables. En revanche, celles qui sont correctement conçues et justifiées demeurent pleinement sécurisées.
La première consultation chez Augé est-elle payante ?
Non. La première étape consiste en une consultation sans engagement, au cours de laquelle notre équipe analyse votre situation, évalue votre projet d’investissement et vous présente un premier scénario avant toute proposition d’accompagnement.