Invertir en immobles a l’estranger sent resident a Andorra
La rendibilitat d’una inversió immobiliària internacional no depèn només d’on compres. Depèn de com l’estructures abans de signar.
- +25 anys d'experiència
- +3.000 clients assessorats
- 360º Legal · Fiscal · Patrimonial
El problema fiscal que frena l’inversor immobiliari amb base a Andorra
Hi ha un relat sobre Andorra que fa vint anys que no s’ha actualitzat. El país del tabac barat, de les compres lliures d’impostos i de les setmanes d’esquí. Un lloc on la gent anava per pagar menys impostos sense haver de donar gaires explicacions. Una drecera. Aquest relat ja no existeix. I qui encara opera amb aquest marc de referència està prenent decisions basades en informació obsoleta que, en el context d’una inversió immobiliària a l’estranger des d’Andorra, pot marcar la diferència entre una operació mediocre i una d’autènticament rendible.
Quan un inversor analitza una oportunitat immobiliària internacional, acostuma a centrar tota l’atenció en el mercat de destinació: la ciutat, la zona, el preu per metre quadrat, la demanda de lloguer o les perspectives de creixement. Tot això és important. Però no és suficient.
Dues inversions amb la mateixa rendibilitat bruta poden generar resultats nets molt diferents si una està correctament estructurada i l’altra no
Estructurar una inversió immobiliària internacional des d’Andorra
El que sí que existeix avui és una xarxa de Convenis per evitar la Doble Imposició (CDI) que converteix Andorra en una realitat molt diferent: una plataforma jurídica des d’on estructurar inversions internacionals amb seguretat, eficiència i ple compliment normatiu. La Llei Òmnibus 2 ha redefinit el marc de joc. Les estructures sòlides —les que sempre s’han basat en una substància econòmica real, un criteri jurídic rigorós i una anàlisi prèvia— són avui més defensables, més previsibles i més eficients que mai.
NO ÉS
El promotor immobiliari o l’entitat bancària que calculen la rendibilitat bruta de l’actiu sense tenir en compte el conveni aplicable, el vehicle d’inversió utilitzat ni la manera com es repatriaran els beneficis.
SÍ ÉS
A Augé fa anys que estructurem aquest tipus d’operacions. No actuem com un despatx que simplement ofereix serveis, sinó com un partner estratègic que analitza el mercat, dissenya l’estructura jurídica més adequada i presenta els resultats —tant bruts com nets— abans que el client prengui cap decisió.
Els tres efectes dels Convenis per evitar la Doble Imposició sobre la teva inversió immobiliària a l’estranger
L’equació no és només econòmica, és estratègica. Però els números també compten.
Rendes de
lloguer
En la majoria dels Convenis per evitar la Doble Imposició (CDI), el país on es troba l’immoble té el dret preferent a gravar les rendes de lloguer. Tanmateix, el percentatge de retenció varia segons el conveni aplicable i l’estructura utilitzada. Una estructura correctament planificada pot reduir la càrrega fiscal i millorar de manera significativa la rendibilitat neta de l’actiu.
Sense una estructura definida → tributació per defecte
Plusvàlues en la venda
El tractament fiscal de les plusvàlues varia en funció del Conveni per evitar la Doble Imposició (CDI) aplicable. En alguns casos, el país on es troba l’immoble conserva el dret principal de gravamen; en d’altres, el conveni estableix regles que permeten planificar la transmissió de manera més eficient. Conèixer aquesta diferència abans d’estructurar l’operació és essencial: fer aquesta anàlisi després de la signatura és un dels errors més costosos que pot cometre un inversor.
Sense una anàlisi prèvia → error irreversible
Distribució de beneficis
Quan una inversió internacional es canalitza a través d’una societat andorrana, el Conveni per evitar la Doble Imposició (CDI) pot determinar la retenció màxima aplicable a les distribucions de beneficis, els interessos i els dividends. En determinats supòsits, aquesta retenció pot ser molt reduïda o fins i tot inexistent. Això converteix l’estructura en una peça clau de la inversió, i no en un element accessori.
Amb una estructura Augé → retenció optimitzada
Com treballem
Tres passos abans de qualsevol signatura
No es tracta de donar una opinió genèrica sobre fiscalitat internacional. Es tracta que, abans de signar qualsevol operació, tinguis sobre la taula les xifres reals i l’estructura que les fan possibles.
Anàlisi del mercat
No recomanem cap inversió internacional sense haver analitzat prèviament l’actiu concret, la ubicació, els comparables de mercat, la demanda potencial i les perspectives de rendibilitat. Una inversió ben plantejada comença molt abans de la signatura del contracte. Comença amb l’anàlisi.
- Sense aquesta anàlisi prèvia, la rendibilitat que calcules no serà la rendibilitat que obtindràs.
Disseny de l’estructura jurídica
Determinem quin tipus de vehicle societari s’ha d’utilitzar a Andorra, com s’ha d’articular la seva vinculació amb el país de destinació i quin Conveni per evitar la Doble Imposició (CDI) és aplicable en cada cas concret. L’estructura no és un simple tràmit: és l’element que determina el resultat real de la inversió.
- El vehicle d’inversió no és un tràmit: és el que determina quina part dels beneficis arriba realment a l’inversor després d’impostos.
Anàlisi financera completa
Calculem la rendibilitat bruta de l’actiu, els costos de la inversió, els costos de l’estructura, la càrrega fiscal aplicable segons el CDI i la rendibilitat neta real. Aquesta és la xifra que realment importa. I, tanmateix, és la que molt pocs inversors tenen sobre la taula abans de signar.
- Dues inversions amb la mateixa rendibilitat bruta poden generar resultats nets molt diferents. L’única manera de saber-ho és calcular-ho abans, no després.
Cómo trabajamos: tres pasos antes de cualquier firma
No se trata de dar una opinión genérica sobre fiscalidad internacional. Se trata de que antes de firmar cualquier operación, tengas sobre la mesa los números reales y la estructura que los hace posibles.
Análisis del mercado
No recomendamos una inversión internacional sin haber analizado previamente el activo concreto, la zona, los comparables de mercado, la demanda potencial y la proyección de rentabilidad. Una inversión bien hecha empieza mucho antes del contrato. Empieza en el análisis.
Sin ese análisis previo, la rentabilidad que calculas no es la rentabilidad que obtendrás.
Diseño de la estructura jurídica
Determinamos qué tipo de vehículo societario debe utilizarse en Andorra, cómo se articula su conexión con el país de destino y qué convenio de doble imposición se aplica en cada caso concreto. La estructura no es un trámite: es la pieza que determina el resultado real de la inversión.
El vehículo de inversión no es un trámite: es lo que determina cuánto llega al inversor después de impuestos.
Análisis financiero completo
Calculamos la rentabilidad bruta del activo, los costes de la inversión, los costes de la estructura, la carga fiscal aplicable según el CDI y la rentabilidad neta real. Ese es el número que importa. Y es el número que muy pocos inversores tienen sobre la mesa antes de firmar.
Dos inversiones con la misma rentabilidad bruta pueden generar resultados netos muy distintos. La única forma de saberlo es calcularlo antes, no después.
Les preguntes a les quals hauries de poder respondre abans de signar
Repasseu aquesta llista amb honestedat. Marca allò que ja tens resolt.
Quin Conveni per evitar la Doble Imposició (CDI) s’aplica a aquesta inversió en concret?
Com tributaran els ingressos per lloguer al país on es troba l’immoble i a Andorra?
Quines seran les conseqüències fiscals si venc l’immoble d’aquí a cinc o deu anys?
Quins seran els costos associats a l’estructura societària establerta?
Com es distribuiran els beneficis a l’inversor optimitzant la càrrega fiscal?
Quina serà la rendibilitat neta real després d’impostos, retencions a compte i costos de l’estructuració?
A qui s’adreça el nostre assessorament en inversió immobiliària a l’estranger?
Aquest servei està pensat per a:
Inversors residents a Andorra que volen diversificar la seva cartera immobiliària a escala internacional.
Family offices i titulars de grans patrimonis privats que busquen oportunitats als mercats europeus o internacionals.
Clients d’Augé que ja gestionen la seva estructura patrimonial des del Principat d’Andorra.
Empreses que volen adquirir actius immobiliaris a l’estranger mitjançant una estructura jurídica i fiscal optimitzada.
Particulars amb patrimoni immobiliari a l’estranger que volen comprovar si la seva estructura actual continua sent la més eficient.
Preguntes freqüents
He de declarar a Andorra els immobles que tinc a l’estranger?
Sí. Com a resident fiscal a Andorra, estàs subjecte a l’IRPF andorrà pels teus ingressos obtinguts arreu del món, inclosos els derivats d’immobles situats a l’estranger. El Conveni per evitar la Doble Imposició (CDI) aplicable determina si aquests ingressos tributen al país on es troba l’immoble, a Andorra o en tots dos estats mitjançant els mecanismes previstos per evitar la doble imposició.
És preferible invertir a títol personal o a través d’una societat andorrana?
Depèn del país on es faci la inversió, del CDI aplicable i del perfil fiscal de l’inversor. No existeix una resposta universal: abans d’escollir l’estructura més adequada és imprescindible fer una anàlisi prèvia.
Quins països tenen un Conveni per evitar la Doble Imposició amb Andorra rellevant per a la inversió immobiliària?
Andorra ha signat convenis amb Espanya, França, Portugal, Luxemburg, Liechtenstein, Malta i els Emirats Àrabs Units, entre d’altres. Els convenis amb Espanya i França són els més utilitzats, atès el volum d’inversions que es concentra en aquests dos països.
La Llei Òmnibus 2 afecta les inversions immobiliàries realitzades a l’estranger des d’Andorra?
Sí, quan s’utilitza una societat andorrana com a vehicle d’inversió. La Llei Òmnibus 2 ha reforçat els requisits de substància econòmica real exigibles a les estructures societàries establertes a Andorra. Les estructures que no disposen d’aquesta substància ja no són defensables. En canvi, les que estan correctament dissenyades i justificades continuen oferint totes les garanties jurídiques.
La primera consulta amb Augé és gratuïta?
Sí. El primer pas consisteix en una consulta sense compromís, durant la qual el nostre equip analitza la teva situació, avalua el teu projecte d’inversió i et presenta un primer escenari abans de formular qualsevol proposta d’assessorament.