Dubai s’ha convertit en una de les destinacions preferides per l’inversor immobiliari internacional, i cada cop més residents a Andorra es plantegen diversificar-hi part del seu patrimoni. La combinació és lògica: dues jurisdiccions fiscalment eficients, un mercat immobiliari en creixement i la possibilitat d’operar de manera pràcticament remota.
Ara bé, la rendibilitat d’una inversió d’aquest tipus no depèn només de quin immoble compres ni de en quina zona, sinó, sobretot, de com l’estructures abans de signar. Per això convé abordar-la com el que és: una operació d’inversió immobiliària a l’estranger sent resident a Andorra, en què l’encaix amb la teva residència fiscal i amb el conveni de doble imposició entre Andorra i els EAU pesa tant com el mateix immoble.
En aquesta guia repassem les oportunitats reals del mercat i, sobretot, què ha de tenir en compte un resident andorrà per fer-ho bé.
Per què Dubai interessa a un resident a Andorra
Per a qui ja viu en un entorn fiscalment favorable com Andorra, Dubai no és una via d’escapament fiscal, sinó una estratègia de diversificació que complementa els avantatges de la teva residència. Els principals atractius són:
- Fiscalitat local lleugera: els Emirats Àrabs Units no apliquen impost sobre la renda de les persones físiques ni sobre les plusvàlues immobiliàries per a l’inversor particular.
- Rendibilitats per lloguer competitives, superiors a les de la majoria de capitals europees.
- Un mercat en expansió, avalat per la Dubai Economic Agenda 2033 i per l’arribada sostinguda de població i inversió estrangera.
- Operativa accessible: bona part del procés es pot completar de manera remota, amb el passaport com a document principal.
- Marc bilateral amb Andorra: hi ha un conveni per evitar la doble imposició entre els dos països, que aporta seguretat jurídica a l’inversor andorrà.
La clau és que Dubai complementa la teva residència andorrana, no la substitueix, i perquè aquest complement funcioni la part fiscal i d’estructura s’ha de planificar des del principi.
El mercat immobiliari de Dubai: rendibilitat i zones
L’immobiliari és la principal porta d’entrada per a l’inversor. El mercat ofereix tant obra acabada com compra sobre plànol (off-plan), aquesta darrera habitualment amb plans de pagament del promotor sense interessos.
Zones més demandades
- Downtown Dubai: el cor de la ciutat (Burj Khalifa, Dubai Mall), amb tiquet alt i demanda de lloguer molt estable.
- Dubai Marina: una de les zones més consolidades per al lloguer residencial i de temporada.
- Palm Jumeirah: producte premium i de luxe, amb una forta revalorització.
- Business Bay i JVC: alternatives amb millor relació entrada/rendibilitat per a qui busca yield.
Quina rendibilitat esperar
Convé treballar amb xifres realistes: una rendibilitat bruta per lloguer del 6 %-8 % anual és un objectiu raonable, amb una revalorització estimada que sol moure’s a l’entorn del 4 %-10 % anual segons la zona i el moment de mercat. Les xifres de doble dígit existeixen, però són l’excepció i no s’haurien d’utilitzar com a base d’un pla d’inversió prudent.
Com invertir pas a pas des d’Andorra
- Defineix l’objectiu: busques renda per lloguer, revalorització o una combinació? Això determina la zona i el tipus de producte.
- Decideix l’estructura de tinença: comprar com a persona física o a través d’una societat, una decisió amb impacte fiscal a Andorra que convé prendre abans de signar (ho desenvolupem al punt següent).
- Selecciona l’immoble i verifica el promotor: en obra sobre plànol, la solvència i l’historial del promotor són tan importants com el mateix immoble, així que una bona due diligence prèvia és imprescindible.
- Formalitza la compra: el procés es pot completar en aproximadament 30 dies. El passaport és el document principal i hi ha finançament local de fins al 80 % per a no residents en determinats casos.
- Planifica la repatriació de rendes: com tributaran i es declararan a Andorra els lloguers o la futura plusvàlua. Aquest és el pas que més sovint es descuida i el que més valor aporta planificar bé.
Fiscalitat per al resident andorrà
Aquesta és la part que marca la diferència i, alhora, la que més errors genera quan es copia informació pensada per a inversors d’altres països. Si ets resident fiscal a Andorra, no t’apliquen ni el Model 720 ni el conveni Espanya-EAU: el teu marc de referència és diferent.
El conveni de doble imposició Andorra-EAU
Andorra i els Emirats Àrabs Units tenen un conveni per evitar la doble imposició (CDI), en vigor des de l’1 d’agost del 2017. Seguint el model de l’OCDE, les seves línies generals per a l’inversor són:
- Rendes immobiliàries (lloguer): el conveni permet que tributin al país on es troba l’immoble (els EAU, amb un 0 % per al particular). Ara bé, com a resident fiscal andorrà tributes per la teva renda mundial, de manera que aquest lloguer també s’integra al teu IRPF. Andorra aplica el mètode d’imputació (crèdit fiscal): descompta de la teva quota l’impost pagat a l’estranger, que en el cas dels EAU és 0. A la pràctica, la renda del lloguer acaba tributant a Andorra al tipus que et correspongui (0 % fins a 24.000 €, 5 % entre 24.001 i 40.000 €, i 10 % per damunt de 40.000 €); no queda exempta.
- Plusvàlua per la venda de l’immoble: el conveni la vincula al país on està situat el bé (els EAU, amb un 0 %) i Andorra la grava amb aquest mateix mètode de crèdit. [Punt a confirmar per l’equip fiscal: el tractament exacte del guany de capital sobre immoble estranger a l’IRPF andorrà.]
- Dividends i interessos (rellevant si inverteixes a través d’una societat): el conveni atribueix la tributació a l’Estat de residència, de manera que no hi ha retenció en origen (0 %).
Les teves obligacions a Andorra
A diferència d’un resident espanyol, a Andorra no existeix una declaració de béns a l’estranger equivalent al Model 720. Ara bé, com a resident fiscal andorrà tributes per la teva renda mundial a l’IRPF, de manera que les rendes obtingudes a Dubai s’han d’integrar correctament a la teva declaració andorrana aplicant el mecanisme del conveni que acabem de veure.
Persona física o societat: per què importa
Comprar a títol personal és el més senzill, però no sempre el més eficient. Segons el volum de la inversió, si busques renda o revalorització i si preveus més operacions internacionals, pot tenir sentit articular la compra a través d’una estructura societària. És precisament el tipus de decisió que convé prendre abans de signar, perquè refer-la després és car o directament inviable.
Riscos i aspectes a tenir en compte
Cap inversió no està exempta de riscos, i Dubai no n’és una excepció. Abans d’invertir, tingues present:
- Cicles de mercat: l’immobiliari de Dubai ha viscut cicles de forta pujada i correccions, per la qual cosa l’horitzó recomanable és de mitjà-llarg termini (3-5 anys)
- Liquiditat: vendre un immoble no és immediat i cal comptar-hi en la planificació.
- Risc divisa: el dírham (AED) està vinculat al dòlar nord-americà, no a l’euro, de manera que la teva rendibilitat en euros dependrà també de l’evolució EUR/USD.
- Diferències regulatòries i culturals: convé recolzar-se en assessorament local i verificar bé el promotor i el contracte.
Com t’acompanya Augé
A Augé assessorem residents a Andorra que volen invertir a l’estranger amb una premissa clara: la rendibilitat es protegeix estructurant bé la inversió des de l’inici. Analitzem el teu cas, definim l’estructura de tinença més eficient, revisem l’encaix amb el conveni Andorra-EAU i t’acompanyem en l’operativa i en el compliment de les teves obligacions a Andorra.
Preguntes freqüents
Hi ha un import mínim per comprar un immoble a Dubai?
No existeix un import mínim legal per comprar. El llindar rellevant apareix si busques residència: la compra per 2 milions d’AED (al voltant de 500.000 €) dona accés a la Golden Visa de 10 anys, com veiem tot seguit.
