Инвестиции в зарубежную недвижимость для резидентов Андорры

Подзаголовок: Доходность международных инвестиций в недвижимость зависит не только от того, где вы покупаете. Она зависит от того, как вы структурируете инвестицию до подписания договора.

Налоговая проблема, сдерживающая инвесторов в недвижимость из Андорры

Существует представление об Андорре, которое не менялось уже двадцать лет: страна дешевого табака, беспошлинных покупок и горнолыжного отдыха. Место, куда люди ехали платить меньше налогов, не давая особых объяснений. Этот стереотип больше не актуален. Те, кто все еще руководствуется им, принимают решения на основе устаревшей информации. В контексте инвестиций в зарубежную недвижимость из Андорры это может стать разницей между посредственной и по-настоящему выгодной сделкой.

Когда инвестор анализирует возможность покупки недвижимости за рубежом, он обычно сосредотачивает всё внимание на рынке той страны, где расположен объект: городе, районе, цене за квадратный метр, спросе на аренду**, перспективах роста стоимости объекта**. Всё это важно. Но этого недостаточно.

стоимости объекта**. Всё это важно. Но этого недостаточно. Два инвестиционных проекта с одинаковой валовой доходностью могут приносить совершенно разную чистую прибыль в зависимости от правильности их структурирования

Структурирование международных инвестиций из Андорры

Подзаголовок: Сегодня существует сеть Соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН), которая превращает Андорру в юридическую платформу для структурирования инвестиций с высокой степенью правовой защиты, эффективности и полного соблюдения законодательства.

Закон «Омнибус 2» создал более прозрачные правила игры.

Прочные структуры, основанные на реальном экономическом присутствии, юридическом анализе и предварительном планировании, сегодня стали более защищенными, более предсказуемыми и более эффективными, чем когда-либо.

ЭТО НЕ

Застройщик или банк, которые рассчитывают валовую доходность актива без учета применимого соглашения, используемого инвестиционного механизма или способа репатриации прибыли.

ЭТО

В Augé мы на протяжении многих лет сопровождаем структурирование подобных операций. Мы выступаем не просто как фирма, продающая услуги, а как партнер, который анализирует рынок, разрабатывает юридическую структуру и представляет как валовые, так и чистые финансовые показатели еще до того, как клиент примет окончательное решение.

Три аспекта влияния СИДН на ваши инвестиции в недвижимость за рубежом

Это не только экономический, но и стратегический вопрос. Однако цифры также имеют значение.

Доходы от
аренды

В большинстве СИДН страна, где находится недвижимость, имеет преимущественное право облагать налогом доходы от аренды, однако размер удерживаемого налога зависит от применимого соглашения и выбранной структуры инвестирования.

Без предварительного анализа → необратимая ошибка

Прирост капитала при продаже

Налогообложение прироста капитала зависит от применимого соглашения. В одних случаях государство, где находится объект недвижимости, сохраняет основное право на налогообложение, в других — СИДН предусматривает правила, позволяющие более эффективно спланировать продажу объекта.

Знание этих правил до структурирования сделки имеет решающее значение — проводить такой анализ после подписания договора является одной из самых дорогостоящих ошибок инвестора.

Со структурой Augé → оптимизированное удержание налога

Распределение прибыли

Когда инвестиции осуществляются через андоррскую компанию, СИДН может определять максимальную ставку налога, удерживаемого у источника, при выплате дивидендов**, процентов и иных распределений прибыли**.

В некоторых случаях эта ставка может быть очень низкой или вообще отсутствовать.

Именно поэтому структура становится ключевым элементом инвестиции, а не второстепенной деталью.

Со структурой Augé → оптимизированное удержание налогa

Как мы работаем

три шага до подписания сделки

Мы не даем общих советов. Наша задача — чтобы до подписания любой сделки у вас были все реальные расчеты и структура, позволяющая их достичь.

Анализ рынка

Мы не рекомендуем инвестиции без предварительного анализа конкретного актива, района и потенциального спроса. Хорошая инвестиция начинается с анализа.

Разработка юридической структуры

Мы не рекомендуем инвестиции без предварительного анализа конкретного объекта недвижимости, района, рыночных аналогов, потенциального спроса и прогнозируемой доходности.

Хорошая инвестиция начинается с анализа.

Полный финансовый анализ

Мы рассчитываем валовую доходность, стоимость инвестирования, затраты на создание структуры, налоговую нагрузку согласно СИДН и итоговую чистую доходность.

Это именно те цифры, которые действительно имеют значение.

Два объекта могут иметь одинаковую валовую доходность, но приносить разную чистую прибыль.

Cómo trabajamos: tres pasos antes de cualquier firma

No se trata de dar una opinión genérica sobre fiscalidad internacional. Se trata de que antes de firmar cualquier operación, tengas sobre la mesa los números reales y la estructura que los hace posibles.

Análisis del mercado

No recomendamos una inversión internacional sin haber analizado previamente el activo concreto, la zona, los comparables de mercado, la demanda potencial y la proyección de rentabilidad. Una inversión bien hecha empieza mucho antes del contrato. Empieza en el análisis.

Sin ese análisis previo, la rentabilidad que calculas no es la rentabilidad que obtendrás.

Diseño de la estructura jurídica

Determinamos qué tipo de vehículo societario debe utilizarse en Andorra, cómo se articula su conexión con el país de destino y qué convenio de doble imposición se aplica en cada caso concreto. La estructura no es un trámite: es la pieza que determina el resultado real de la inversión.

El vehículo de inversión no es un trámite: es lo que determina cuánto llega al inversor después de impuestos.

Análisis financiero completo

Calculamos la rentabilidad bruta del activo, los costes de la inversión, los costes de la estructura, la carga fiscal aplicable según el CDI y la rentabilidad neta real. Ese es el número que importa. Y es el número que muy pocos inversores tienen sobre la mesa antes de firmar.

Dos inversiones con la misma rentabilidad bruta pueden generar resultados netos muy distintos. La única forma de saberlo es calcularlo antes, no después.

Вопросы, на которые вы должны знать ответы до покупки

Честно пройдитесь по этому списку. Отметьте то, что вы уже решили.

Какое соглашение об избежании двойного налогообложения применяется в данном случае?

Как будут облагаться налогом доходы от аренды в стране объекта и в Андорре?

Какими будут налоговые последствия при продаже актива через несколько лет?

Каковы будут расходы на используемую корпоративную структуру?

Каким образом прибыль будет распределяться инвестору с минимально возможной налоговой нагрузкой?

Какой будет фактическая чистая доходность после уплаты налогов, удержаний и расходов на структуру?

Кому необходимо сопровождение при зарубежных инвестициях

Эта услуга предназначена для:

Инвесторов из Андорры, желающих диверсифицировать свой портфель недвижимости на международном уровне.

Семейных офисов (Family Offices) и частных инвесторов, ищущих активы на европейских или мировых рынках.

Клиентов Augé, которые уже управляют своими активами из Княжества.

Компаний, стремящихся приобретать объекты недвижимости за рубежом в рамках эффективной и грамотно выстроенной структуры.

Лиц, владеющих недвижимостью за рубежом и не уверенных, что их текущая структура является наиболее эффективной.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли я декларировать в Андорре недвижимость, находящуюся за рубежом?

Да. Как налоговый резидент Андорры, вы подлежите уплате андоррского подоходного налога (IRPF) с доходов, полученных по всему миру, включая доходы от недвижимости, расположенной за пределами Андорры. Применимое Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) определяет, подлежат ли такие доходы налогообложению в стране, где находится объект недвижимости, в Андорре или в обеих юрисдикциях с применением механизма зачёта уплаченного налога.

Что выгоднее: покупка на физическое лицо или через андоррскую компанию?

Это зависит от страны, в которой осуществляется инвестиция, применимого СИДН и налогового профиля инвестора. Универсального решения не существует: перед выбором структуры необходимо провести предварительный анализ.

С какими странами у Андорры есть СИДН?

Андорра подписала соглашения с Испанией, Францией, Португалией, Люксембургом, Лихтенштейном, Мальтой, Объединёнными Арабскими Эмиратами и рядом других государств. Наиболее часто на практике используются СИДН между Андоррой и Испанией, а также между Андоррой и Францией, поскольку именно на эти страны приходится основной объём инвестиций.

Влияет ли закон «Омнибус 2» на инвестиции за рубеж?

Да, если в качестве инвестиционного механизма используется андоррская компания. Закон «Омнибус 2» ввёл требования к наличию реального экономического присутствия (economic substance) для корпоративных структур, зарегистрированных в Андорре. Структуры, не обладающие достаточной экономической сущностью, больше не могут считаться надёжными с юридической точки зрения. Грамотно выстроенные структуры, напротив, полностью соответствуют действующим требованиям.

Платная ли первая консультация в Augé?

Нет. Первый этап — бесплатная консультация без каких-либо обязательств, в ходе которой специалисты анализируют конкретную ситуацию инвестора и представляют предварительный сценарий ещё до подготовки какого-либо официального предложения.

Инвестиции в недвижимость в Андорре