{"id":11179,"date":"2024-10-01T15:56:40","date_gmt":"2024-10-01T13:56:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/observatori-de-la-marca-andorre-xli-lomnibus-i-lespeculacio-immobiliaria\/"},"modified":"2024-10-01T22:20:23","modified_gmt":"2024-10-01T20:20:23","slug":"observatori-de-la-marca-andorre-xli-lomnibus-i-lespeculacio-immobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/fr\/observatori-de-la-marca-andorre-xli-lomnibus-i-lespeculacio-immobiliaria\/","title":{"rendered":"Observatoire de la Marca Andorra (XLI) : L’omnibus et la sp\u00e9culation immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"

… ce qu’il fallait, c’\u00e9tait cr\u00e9er un climat de confiance pour les investisseurs et les promoteurs, qu’il fallait motiver et inciter \u00e0 promouvoir des logements locatifs \u00e0 prix abordables, comme le demandaient le march\u00e9 et la population.<\/span><\/i><\/p><\/blockquote>\n

Il y a quelques jours, un groupe d’associations professionnelles li\u00e9es au secteur immobilier et \u00e0 la construction, alert\u00e9es par le d\u00e9but de la proc\u00e9dure parlementaire du projet de loi pour la croissance durable et le droit au logement, ou \u00abLoi Omnibus \u00bb, ont publi\u00e9 un communiqu\u00e9 qui, parmi d’autres points critiques, soulignait que ce projet de loi violait le droit des entreprises, face \u00e0 la possibilit\u00e9 que certaines entreprises soient contraintes de fermer en raison de la disparition de leur activit\u00e9 principale. Comme cela pourrait \u00eatre le cas des r\u00e9sidences touristiques, qui risquent de perdre leur permis dans certains cas, et ce, m\u00eame si l’objectif de la mesure \u00e9tait d’int\u00e9grer entre 500 et 600 logements sur le march\u00e9, dans la pratique, cette mesure et les autres pr\u00e9vues entra\u00eeneraient la destruction d’emplois et une r\u00e9duction de l’offre de logements. En outre, ce communiqu\u00e9 a \u00e9galement soulign\u00e9 que la plupart des mesures propos\u00e9es pour accro\u00eetre l’offre de logements n’\u00e9taient pas le fruit d’une \u00e9tude exhaustive et mesur\u00e9e. Au contraire, ce qu’il fallait, c’\u00e9tait cr\u00e9er un climat de confiance pour les investisseurs et les promoteurs, qu’il fallait motiver et inciter \u00e0 promouvoir des logements locatifs \u00e0 prix abordables, comme le demandaient le march\u00e9 et la population.<\/span><\/p>\n

Ind\u00e9pendamment de l’opinion alarmiste selon laquelle l’Omnibus met en danger plus de 4.000 familles travaillant dans les secteurs immobiliers et de la construction, ce qui est peut-\u00eatre un peu exag\u00e9r\u00e9, ce qui est vrai, c’est que ce projet de loi d\u00e9stabilise plus qu’il ne stabilise le march\u00e9 et l’\u00e9conomie du pays. En fait, il existe d’autres alternatives plus efficaces et moins douloureuses pour ceux qui, selon nos dirigeants, doivent se \u00ab sacrifier \u00bb pour l’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, un int\u00e9r\u00eat qui cesse justement d’\u00eatre \u00ab g\u00e9n\u00e9ral \u00bb s’il nuit \u00e0 une partie non n\u00e9gligeable de la population.<\/span><\/p>\n

Il est clair que ce qui a \u00e9t\u00e9 vendu \u00e0 la population, c’est que tout est la faute de la \u00ab sp\u00e9culation immobili\u00e8re \u00bb et que cet \u00ab ennemi \u00bb est si grand que les mesures pr\u00e9vues par le projet de loi ne suffisent pas. Les amendements pr\u00e9sent\u00e9s diabolisent encore davantage l’investissement \u00e9tranger et son principal effet pr\u00e9sum\u00e9 sur la question du logement, \u00e0 savoir la sp\u00e9culation.<\/span><\/p>\n

Premi\u00e8re consid\u00e9ration : Qui sp\u00e9cule vraiment ? Les investisseurs \u00e9trangers et maintenant les r\u00e9sidents de moins de 3 ans ? Ou peut-\u00eatre aussi les nationaux, r\u00e9sidents permanents ou ceux qui vivent dans le pays depuis plus de 3 ans ? Parce que pour ces derniers, il ne semble pas que les mesures restrictives puissent les affecter au-del\u00e0 de l’augmentation des taux fiscaux sur les plus-values immobili\u00e8res. Une autre chose est que l’arri\u00e8re-plan soit cette vieille r\u00e9flexion qui disait \u00ab Andorre pour les Andorrans \u00bb et, j’ajoute, \u00ab pour les r\u00e9sidents de plus de 3 ans \u00bb.<\/span><\/p>\n

Deuxi\u00e8me consid\u00e9ration, cette fois historique : La crise mondiale de 2007 a \u00e9galement eu un impact fort sur l’Andorre et s’est accompagn\u00e9e de la crise du mod\u00e8le \u00e9conomique du pays, qui avait d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000. Au niveau du tourisme, il convient de rappeler que ces ann\u00e9es-l\u00e0, nous \u00e9tions pass\u00e9s d’un record de 12 millions de touristes \u00e0 une baisse \u00e0 7 millions en 2009. Mais au niveau de la population, la quasi-paralysie de la construction a entra\u00een\u00e9, vers 2009-2011, une baisse de 10 %, soit 8 000 habitants de moins. Cons\u00e9quence : un grand nombre d’appartements vacants dans tout le pays, y compris dans le centre, qui ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s dans des conditions tr\u00e8s \u00e9conomiques. En fait, de nombreuses familles occupent encore ces appartements aujourd’hui, dans des conditions bien plus favorables que celles impos\u00e9es par le march\u00e9 au fil des ann\u00e9es.<\/span><\/p>\n

Face \u00e0 cette situation extr\u00eame, le gouvernement d’Andorre a d\u00e9cid\u00e9 en 2012 de lib\u00e9raliser l’investissement \u00e9tranger, avec l’espoir que l’arriv\u00e9e d’investissements ext\u00e9rieurs lib\u00e9raliserait notre \u00e9conomie et permettrait ainsi sa reprise. Au d\u00e9but, il faut le dire, on ne nous prenait pas tr\u00e8s au s\u00e9rieux \u00e0 l’ext\u00e9rieur, et nous n’avons pas vu arriver tout ce que nous attendions. Le secteur priv\u00e9 et le secteur public ont fait de gros efforts pour attirer de nouveaux secteurs, mais ce n’est qu’\u00e0 partir de 2019-2020 que les actions entreprises par Andorra Business et l’arriv\u00e9e de talents num\u00e9riques et technologiques ont commenc\u00e9 \u00e0 porter leurs fruits, bien que sans groupes \u00e0 forte valeur ajout\u00e9e. La pand\u00e9mie a cependant chang\u00e9 le monde et \u00e9galement la perception de l’Andorre. Depuis lors, renforc\u00e9e par le respect international croissant et le changement de mode de vie, l’Andorre est devenue une juridiction r\u00e9ellement attractive. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment cette attractivit\u00e9 qui semble aujourd’hui \u00eatre notre principal ennemi, et contre laquelle nous devons nous prot\u00e9ger avec des lois omnibus normales et d’autres encore aggrav\u00e9es par des amendements d\u00e9magogiques. Et je dis d\u00e9magogiques parce qu’emp\u00eacher l’investissement \u00e9tranger va \u00e0 l’encontre de ce que ferait tout autre pays pour consolider son \u00e9conomie, et penser que nous n’avons besoin de personne de l’ext\u00e9rieur, que pour \u00ab sp\u00e9culer \u00bb, nous pouvons d\u00e9j\u00e0 le faire nous-m\u00eames depuis chez nous.<\/span><\/p>\n

Mais quel est le vrai probl\u00e8me ? Tr\u00e8s bien, obtenons la cession d’usage ou exproprions directement et r\u00e9formons aux frais du propri\u00e9taire, ou r\u00e9cup\u00e9rons un appartement qui \u00e9tait auparavant un logement touristique. Il s’agit d’un appartement au centre d’Andorre-la-Vieille, de 150 m\u00b2, un penthouse avec vue et terrasse, 4 chambres, et qui sur le march\u00e9 aurait aujourd’hui un loyer de 2.500 \u20ac. Eh bien, nous l’avons, et maintenant, nous le mettons sur le march\u00e9 locatif \u00e0 quel \u00ab prix abordable \u00bb ? \u00c0 800 euros pour 5 ans ? Je ne pense pas. Je doute que le propri\u00e9taire soit pr\u00eat \u00e0 le louer au prix de 2011. Je pense m\u00eame que ce serait injuste et disproportionn\u00e9.<\/span><\/p>\n

Je pourrais donner de nombreux exemples qui rendraient l’Omnibus absurde, et bien s\u00fbr, son \u00e9chec entra\u00eenerait de nouvelles prolongations jusqu’en 2027. Donc, la situation devient grave et il n’y a pas beaucoup de temps pour r\u00e9agir.<\/span><\/p>\n

Mais il existe des solutions et une strat\u00e9gie \u00e0 suivre. Commen\u00e7ons par l’Institut National du Logement, auquel il convient de donner des fonctions et des instructions pour r\u00e9soudre de mani\u00e8re pratique le probl\u00e8me de la cr\u00e9ation de logements \u00e0 prix abordable. Il faut d’abord r\u00e9aliser une \u00e9tude rigoureuse pour d\u00e9terminer les besoins r\u00e9els en mati\u00e8re de logement dans le pays. Savons-nous combien de contrats prorog\u00e9s expirent en 2027 et quel type de logements (emplacement et surface) ils repr\u00e9sentent ? Connaissons-nous le besoin additionnel de logements pour les jeunes qui souhaitent quitter le domicile parental ou les retrait\u00e9s qui n’auront pas acc\u00e8s \u00e0 un logement en fonction de leur niveau de pension ? Connaissons-nous les besoins r\u00e9els par paroisse et la projection de ces besoins faite par les diff\u00e9rentes communes ? Une fois cela \u00e9tudi\u00e9, avons-nous analys\u00e9 l’impact que les mesures Omnibus et leurs compl\u00e9ments pourraient avoir sur la soci\u00e9t\u00e9 et l’\u00e9conomie du pays ? Faisons cette \u00e9tude.<\/span><\/p>\n

Avec cette \u00e9tude en main, l’institut de r\u00e9f\u00e9rence saura relativement facilement si, de Sant Juli\u00e0 au Pas de la Casa, il convient de construire 1.000, 2.000 ou 3.000 nouveaux logements, et combien de ces logements dans chaque paroisse.<\/span><\/p>\n

Une fois cela \u00e9tudi\u00e9, passons \u00e0 l’action sous forme de strat\u00e9gie : essentiellement, nous pouvons nous concentrer sur deux types de mod\u00e8les : des logements de 50-60 m\u00b2 avec 1 ou 2 chambres, et des logements de 80-90 m\u00b2 avec 2 ou 3 chambres.<\/span><\/p>\n

Imaginons que chaque paroisse cr\u00e9e sa propre Zone R\u00e9sidentielle Strat\u00e9gique (ZRS), avec des logements (unit\u00e9s de vie) entour\u00e9s, lorsque cela est possible, de nature et d’infrastructures minimales (potager, salle de sport, espaces polyvalents, …), et que ces logements soient d\u00e9velopp\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 une collaboration public-priv\u00e9, sur des terrains \u00e0 co\u00fbt z\u00e9ro, avec des techniques de construction rapide, efficace, durable et \u00e0 un co\u00fbt bien inf\u00e9rieur \u00e0 celui des constructions conventionnelles. Avec ce mod\u00e8le, nous pouvons atteindre l’objectif final : des loyers de 600 et 800 euros, respectivement. V\u00e9rifi\u00e9 et \u00e0 disposition de ceux qui en feraient la demande.<\/span><\/p>\n

Enfin, il ne serait pas inutile, comme je l’ai d\u00e9j\u00e0 soulign\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises, de tirer parti de l’exp\u00e9rience de nos voisins et d’importer le mod\u00e8le coop\u00e9ratif : un terrain \u00e0 co\u00fbt z\u00e9ro, un co\u00fbt de construction financ\u00e9 par une banque du pays en collaboration avec le gouvernement, et le remboursement du co\u00fbt financier gr\u00e2ce aux loyers sur 50 ans que paieraient les coop\u00e9rateurs.<\/span><\/p>\n

Bien s\u00fbr, cela ne s’arr\u00eate pas l\u00e0. Dans de futurs articles, nous d\u00e9velopperons ces id\u00e9es. <\/span>TO BE CONTINUED!<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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