Le projet de loi pour la croissance durable et le droit au logement a \u00e9t\u00e9 transmis par le M.I. Chef du Gouvernement au Conseil g\u00e9n\u00e9ral le 1er ao\u00fbt dernier. Ce projet de loi, comme cela a \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises, vise \u00e0 int\u00e9grer les logements vacants sur le march\u00e9 locatif par le biais de la formule de la cession obligatoire. Les articles 66 \u00e0 74 r\u00e9glementent le concept de logement vacant ainsi que la proc\u00e9dure de cession obligatoire des logements.<\/p>\n
\u00c0 juste titre, la fonction sociale de la propri\u00e9t\u00e9 est invoqu\u00e9e (art. 27.1 de la Constitution). Cependant, il convient de noter qu’il est surprenant que cet article n’ait pas \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9 dans la Loi sur l’expropriation du 3 septembre 1993, o\u00f9, avec une bonne technique l\u00e9gislative, ces articles devraient figurer. En effet, le propri\u00e9taire du logement est priv\u00e9 de son droit d’usage, m\u00eame si cela est temporaire. \u00c0 cet \u00e9gard, et \u00e0 titre d’illustration en droit compar\u00e9, l’expropriation temporaire de l’usage des logements aux \u00celes Bal\u00e9ares utilise les m\u00e9canismes pr\u00e9vus dans la loi d’expropriation.<\/p>\n
En effet, le fait que la cession soit temporaire n’implique pas que celui qui a ce droit d’usage (propri\u00e9taire ou usufruitier) n’ait pas le droit de recevoir une indemnisation, comme la loi d’expropriation le reconna\u00eet indirectement et qui s’applique aux locataires (qui ont un droit d’usage temporaire) selon les articles 3.2 et 23.4 de cette loi.<\/p>\n
Il semble \u00e9vident que le l\u00e9gislateur a simplement voulu \u00e9viter d’utiliser ce terme en raison du rejet qu’il provoque en Andorre. Cependant, en droit, \u00ab\u00a0le nom ne fait pas la chose\u00a0\u00bb et le simple fait que la loi ne soit pas int\u00e9gr\u00e9e dans la Loi sur l’expropriation ne la rend pas contraire \u00e0 la Constitution ou \u00e0 l’ordre juridique.<\/p>\n
Cependant, il faut proc\u00e9der conform\u00e9ment \u00e0 l’article 27.2 de la Constitution, et la limitation impos\u00e9e \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 par la cession obligatoire doit \u00eatre compens\u00e9e par une juste indemnisation et en suivant la proc\u00e9dure \u00e9tablie par la loi, proc\u00e9dure qui doit bien s\u00fbr garantir les droits de celui qui est priv\u00e9 de son droit d’usage.<\/p>\n
Dans le cas qui nous occupe, il est n\u00e9cessaire d’analyser si la proc\u00e9dure garantit les droits du propri\u00e9taire ou du titulaire du droit d’usage. De prime abord, il ne semble pas que la notification \u00e0 l’administrateur de la communaut\u00e9 de propri\u00e9taires remplisse cette exigence. L’administrateur ne repr\u00e9sente pas le propri\u00e9taire, et rien ne garantit qu’il connaisse son identit\u00e9 ou son adresse. Par cons\u00e9quent, la loi devrait pr\u00e9voir que l’administrateur et la Commune (mairie) soient tenus de communiquer les donn\u00e9es dont ils disposent sur le propri\u00e9taire, l’usufruitier ou le titulaire du droit d’usage (avec la modification cons\u00e9quente de la loi sur la protection des donn\u00e9es) et ensuite notifier n\u00e9cessairement l’acte administratif \u00e0 l’int\u00e9ress\u00e9 et finalement d\u00e9cr\u00e9ter sa publication par \u00e9dits, en indiquant toujours les recours administratifs et judiciaires existants. Autrement, les droits de l’int\u00e9ress\u00e9 sont viol\u00e9s.<\/p>\n
La loi sur l’expropriation pr\u00e9voit toujours l’intervention d’un juge des expropriations et du minist\u00e8re public dans plusieurs cas, mais le projet de loi ne pr\u00e9voit que l’intervention de l’administration.<\/p>\n
Par ailleurs, le montant de la compensation \u00e9conomique \u00e0 recevoir par le propri\u00e9taire d\u00e9pend du loyer \u00e0 prix abordable approuv\u00e9 par le Gouvernement pour le logement en question. Il ne semble pas coh\u00e9rent que ce prix ne soit pas annonc\u00e9 au d\u00e9but de la proc\u00e9dure administrative, m\u00eame \u00e0 titre informatif. Il en va de m\u00eame pour le co\u00fbt de l’adaptation du logement, qui ne pourra \u00eatre fix\u00e9 qu’apr\u00e8s avoir acc\u00e9d\u00e9 au logement. Nous estimons que ne pas communiquer ces \u00e9l\u00e9ments \u00e0 l’int\u00e9ress\u00e9 porte atteinte \u00e0 son droit de d\u00e9cider en connaissance de cause.<\/p>\n
Et nous tombons ici sur un autre point du projet de loi qui n’a pas \u00e9t\u00e9 bien analys\u00e9 d’un point de vue constitutionnel : le montant \u00e0 percevoir en compensation. Il est \u00e9vident que ce n’est pas le loyer pay\u00e9 par l’occupant adjudicataire, car le titulaire expropri\u00e9 n’a aucune relation juridique avec lui.<\/p>\n
Tout d’abord, il est surprenant que, s’agissant d’une expropriation temporaire du droit de propri\u00e9t\u00e9, l’indemnisation soit vers\u00e9e par tranches et non au moment initial o\u00f9 l’administration prend possession, comme le pr\u00e9voit la loi d’expropriation et la Constitution elle-m\u00eame, car la privation du droit se fait par une juste indemnisation.<\/p>\n
Toutes ces diff\u00e9rences entre une expropriation r\u00e9alis\u00e9e avec toutes les garanties, conform\u00e9ment \u00e0 la loi d’expropriation, et celle pr\u00e9vue dans le projet de loi, peuvent susciter des doutes quant \u00e0 la constitutionnalit\u00e9 de ce projet de loi.<\/p>\n
De plus, il se trouve que le montant du loyer \u00e0 prix abordable d\u00e9pend de la situation \u00e9conomique de l’adjudicataire (locataire) et qu’il ne pourra jamais d\u00e9passer 75 % du prix du march\u00e9 (article 3.1 de la Loi 30\/2021 et 12.7 du R\u00e8glement 115\/2024) et probablement, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 2.3 de la Loi 24\/2023, il \u00e9tait de 6 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 de logement en 2023.<\/p>\n
Ces prix (notablement inf\u00e9rieurs aux prix du march\u00e9) pour des logements qui, le cas \u00e9ch\u00e9ant, seront r\u00e9nov\u00e9s, peuvent-ils \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme une juste indemnisation ? Nous estimons que ce n’est en aucun cas possible. En Andorre, les indemnit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 une expropriation doivent compenser tous les pr\u00e9judices. \u00c0 partir du moment o\u00f9 le montant \u00e0 percevoir par le propri\u00e9taire est inf\u00e9rieur au prix du march\u00e9, cette exigence n’est pas remplie et cet aspect de la loi devient inconstitutionnel.<\/p>\n
Mais un autre probl\u00e8me est l’\u00e9galit\u00e9 entre les propri\u00e9taires. Au lieu de fixer des crit\u00e8res communs selon lesquels chaque propri\u00e9taire expropri\u00e9 re\u00e7oit une compensation en fonction des caract\u00e9ristiques du logement, celle-ci d\u00e9pendra de la capacit\u00e9 \u00e9conomique de l’adjudicataire de la cession, car rappelons-le, 75 % du prix du march\u00e9 est une limite maximale. Par cons\u00e9quent, en fonction de la capacit\u00e9 \u00e9conomique de l’adjudicataire, le propri\u00e9taire recevra un loyer diff\u00e9rent.<\/p>\n
La loi omet \u00e9galement d’autres aspects, tels que le cas o\u00f9 l’adjudicataire d\u00e9t\u00e9riore le bien c\u00e9d\u00e9 ou refuse de partir \u00e0 la fin du d\u00e9lai. Il est \u00e9vident que c’est au Gouvernement d’indemniser \u00e0 nouveau le propri\u00e9taire, m\u00eame si l’adjudicataire est tenu de souscrire une assurance dont le non-paiement n’est pas express\u00e9ment mentionn\u00e9 comme motif de r\u00e9siliation du contrat et qui peut ne pas couvrir tous les pr\u00e9judices.
\nUn autre aspect controvers\u00e9 est que le propri\u00e9taire doive rembourser au Gouvernement les d\u00e9penses qu’il a engag\u00e9es pour am\u00e9nager le logement (art. 72.1 b) du projet de loi). Avec des loyers aussi bas, il est probable que si le logement n’est pas en bon \u00e9tat, le co\u00fbt des travaux n’ait pas \u00e9t\u00e9 couvert pendant la dur\u00e9e du contrat. Ainsi, le propri\u00e9taire aura contract\u00e9 une dette envers le Gouvernement d’Andorre.<\/p>\n
Le montant des travaux est inconnu au moment o\u00f9 le m\u00e9canisme de cession d’usage est activ\u00e9 et la dur\u00e9e des travaux ne nuira qu’au propri\u00e9taire. Il est \u00e9vident que le propri\u00e9taire se trouve dans une situation de totale impuissance face aux d\u00e9cisions de l’administration.
\nPar ailleurs, la disposition ne correspond pas \u00e0 ce qui est pr\u00e9vu dans la Constitution, car c’est le propri\u00e9taire qui doit \u00eatre indemnis\u00e9 en cas d’expropriation, et non l’administration par le propri\u00e9taire, m\u00eame si l’administration apporte des am\u00e9liorations au bien. Par cons\u00e9quent, nous estimons que la proc\u00e9dure ne peut en aucun cas obliger le propri\u00e9taire \u00e0 payer un quelconque montant.<\/p>\n
En conclusion, nous estimons, dans cette r\u00e9flexion initiale, que le projet de loi contient suffisamment d’\u00e9l\u00e9ments contraires \u00e0 la Constitution pour revoir en profondeur le texte soumis au Conseil G\u00e9n\u00e9ral et proc\u00e9der aux renvois n\u00e9cessaires \u00e0 la loi d’expropriation. En effet, la cession obligatoire de l’usage des logements est possible et constitutionnelle en Andorre, mais en partant du principe qu’il s’agit d’une expropriation temporaire du droit de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Enfin, nous ajouterons que, m\u00eame si cela peut \u00eatre constitutionnel, il convient \u00e9galement de r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 son opportunit\u00e9. Il existe d’autres politiques bien plus b\u00e9n\u00e9fiques pour mettre des logements \u00e0 prix abordable sur le march\u00e9. Celles-ci passent par une collaboration public-priv\u00e9 dans laquelle les titulaires de terrains publics mettent ceux-ci \u00e0 disposition gratuitement et les capitaux priv\u00e9s investissent dans la construction, obtenant en contrepartie un droit de superficie ou similaire de dur\u00e9e temporaire et fixant les prix maximaux pour la location ou la vente du droit \u00e0 un tiers. \u00c0 coup s\u00fbr, des rendements mod\u00e9r\u00e9s mais de longue dur\u00e9e attireront les capitaux n\u00e9cessaires.<\/p>\n
Enfin, compte tenu des montants des investissements n\u00e9cessaires pour r\u00e9soudre la question du logement, tout capital, national ou \u00e9tranger, devrait \u00eatre le bienvenu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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