El projecte de llei per al creixement sostenible i el dret a l\u2019habitatge ha estat tram\u00e8s pel M.I. Cap de Govern al Consell general el proppassat 1 d\u2019agost.<\/p>\n
Aquest projecte de llei, com ha estat anunciat reiteradament pret\u00e9n incorporar al mercat de lloguer els habitatges buits mitjan\u00e7ant la f\u00f3rmula de la cessi\u00f3 obligat\u00f2ria. Els articles 66 a 74 regulen el concepte d\u2019habitatge buit, aix\u00ed com el procediment de cessi\u00f3 obligat\u00f2ria dels habitatges.<\/p>\n
Amb bon encert, s\u2019invoca la funci\u00f3 social de la propietat (art. 27.1 de la Constituci\u00f3). En canvi conv\u00e9 assenyalar que sobta que aquest articulat no hagi estat incorporat a la Llei d\u2019expropiaci\u00f3 del 3 de setembre de 1993, on amb bona t\u00e8cnica legislativa haurien d\u2019estar aquests articles. En efecte, es priva al propietari de l\u2019habitatge del seu dret d\u2019\u00fas, ni que sigui temporalment. En aquest sentit, i com a il\u00b7lustraci\u00f3 en dret comparat, l\u2019expropiaci\u00f3 temporal de l\u2019\u00fas d\u2019habitatges a les Illes Balears utilitza els mecanismes previstos en la llei d\u2019expropiaci\u00f3.<\/p>\n
En efecte, que la cessi\u00f3 sigui temporal, no implica que qui te aquest dret d\u2019\u00fas (propietari o usufructuari) no tingui dret a rebre una indemnitzaci\u00f3 com indirectament reconeix la llei d\u2019expropiaci\u00f3 que s\u2019aplica als arrendataris (que tenen un dret d\u2019\u00fas temporal) segons l\u2019article 3.2 i 23.4 d\u2019aquella llei.<\/p>\n
Sembla evident que simplement el legislador ha volgut evitar utilitzar aquesta paraula pel rebuig que provoca a Andorra. No obstant, en dret \u201cel nom no fa la cosa\u201d i el simple fet que la llei no estigui incorporada en la Llei d\u2019expropiaci\u00f3 no fa que esdevingui contr\u00e0ria a la Constituci\u00f3 o a l\u2019ordenament jur\u00eddic.<\/p>\n
No obstant, s\u2019ha de procedir d\u2019acord amb el que indica l\u2019article 27.2 de la Constituci\u00f3 i la limitaci\u00f3 establerta a la propietat per la cessi\u00f3 obligat\u00f2ria ha de ser compensada amb una justa indemnitzaci\u00f3 i seguint el procediment establert per la llei, procediment que per suposat ha de garantir els drets de qui es veu privat del seu dret d\u2019\u00fas.<\/p>\n
En el cas que ens ocupa cal analitzar si el procediment reuneix les garanties necess\u00e0ries per al propietari o el titular del dret d\u2019\u00fas. D\u2019antuvi, no sembla que la notificaci\u00f3 a l\u2019administrador de la comunitat de propietaris compleixi aquest requisit. L\u2019administrador no representa al propietari i res garanteix que en conegui ni la identitat ni l\u2019adre\u00e7a. Per tant, la llei hauria de contemplar que l\u2019administrador i el Com\u00fa haguessin de comunicar obligat\u00f2riament les dades que li constin del propietari, usufructuari o del titular del dret d\u2019\u00fas (amb la conseg\u00fcent modificaci\u00f3 de la llei de protecci\u00f3 de dades) i despr\u00e9s notificar necess\u00e0riament l\u2019acte administratiu a l\u2019interessat i finalment decretar-ne la publicaci\u00f3 per edictes, indicant sempre els recursos administratius i judicials existents. Altrament es conculquen els drets de l\u2019interessat.
\nLa llei d\u2019expropiaci\u00f3 preveu sempre la intervenci\u00f3 d\u2019un jutge d\u2019expropiacions i del ministeri fiscal en diversos casos, per\u00f2 el projecte de llei nom\u00e9s preveu la intervenci\u00f3 de la administraci\u00f3.<\/p>\n
Altrament, l\u2019import de la compensaci\u00f3 econ\u00f2mica a percebre pel propietari dep\u00e8n de la renda a preu assequible que aprovi el Govern per l\u2019habitatge en q\u00fcesti\u00f3. No sembla coherent que aquest preu no sigui anunciat a l\u2019inici del procediment administratiu, ni que sigui a t\u00edtol informatiu. El mateix passa amb el cost d\u2019adequaci\u00f3 de l\u2019habitatge. Que nom\u00e9s podr\u00e0 fixar-se despr\u00e9s d\u2019accedir a l\u2019habitatge. Entenem que no comunicar aquests extrems a l\u2019interessat lesiona el seu dret a decidir amb coneixement de causa.<\/p>\n
I topem aqu\u00ed amb un altre punt del projecte de llei que no ha estat ben analitzat des d\u2019un punt de vista constitucional: l\u2019import a percebre com a compensaci\u00f3. Per suposat que no \u00e9s la renda que paga l\u2019ocupant adjudicatari, doncs el titular expropiat no hi te cap relaci\u00f3 jur\u00eddica.
\nEn primer lloc, sobta que tractant-se d\u2019una expropiaci\u00f3 temporal del dret de propietat, la indemnitzaci\u00f3 es rebi a terminis i no en el moment inicial en que l\u2019administraci\u00f3 adquireix la possessi\u00f3 tal i com preveu la llei d\u2019expropiaci\u00f3 i la mateixa Constituci\u00f3 ja que la privaci\u00f3 del dret es fa mitjan\u00e7ant una justa indemnitzaci\u00f3.<\/p>\n
Totes aquestes difer\u00e8ncies entre una expropiaci\u00f3 realitzada amb totes les garanties, seguint la llei d\u2019expropiaci\u00f3 i la prevista en el projecte de llei, pot fer dubtar sobre la constitucionalitat de l\u2019esmentat projecte de llei.<\/p>\n
A m\u00e9s a m\u00e9s, resulta que l\u2019import de la renda a preu assequible dep\u00e8n de la situaci\u00f3 econ\u00f2mica de l\u2019adjudicatari (inquil\u00ed) i que a m\u00e9s a m\u00e9s mai podr\u00e0 superar el 75% del preu de mercat (article 3.1 de la Llei 30\/2021 i 12.7 del Reglament 115\/2024) i probablement d\u2019acord amb el previst a l\u2019article 2.3 de la Llei 24\/2023 es considera que era de 6 euros per metre quadrat d\u2019habitatge l\u2019any 2023.<\/p>\n
Aquests preus (notablement inferiors als preus de mercat) per habitatges que si s\u2019escau seran objecte de reformes, poden ser considerats una justa indemnitzaci\u00f3? Entenem que en cap cas. A Andorra les indemnitzacions lligades a una expropiaci\u00f3 han de compensar tots els perjudicis. A partir del moment en que l\u2019import a percebre pel propietari \u00e9s inferior al preu de mercat, aquest requisit no es compleix i aquest aspecte de la llei esdev\u00e9 inconstitucional.<\/p>\n
Per\u00f2 un altre problema \u00e9s la igualtat entre els propietaris. Enlloc de fixar uns criteris comuns pels quals cada propietari expropiat rebi una compensaci\u00f3 en funci\u00f3 de les caracter\u00edstiques de l\u2019habitatge, aquesta dependr\u00e0 de la capacitat econ\u00f2mica de l\u2019adjudicatari de la cessi\u00f3, perqu\u00e8 recordem-ho el 75% del preu de mercat \u00e9s un l\u00edmit m\u00e0xim. Per tant en funci\u00f3 de la capacitat econ\u00f2mica de l\u2019adjudicatari, el propietari rebr\u00e0 una renda diferent.<\/p>\n
La llei obvia tamb\u00e9 altres aspectes com s\u00f3n el cas que l\u2019adjudicatari deteriori l\u2019immoble cedit o que acabat el termini no vulgui marxar. Resulta obvi que ha de ser Govern qui de nou indemnitzi al propietari per molt que l\u2019adjudicatari hagi de subscriure una asseguran\u00e7a quin impagament no figura expressament com a causa de resoluci\u00f3 del contracte i que pot no cobrir tots els perjudicis.<\/p>\n
Un altre aspecte controvertit \u00e9s que el propietari hagi de rescabalar a Govern de les despeses que aquest faci per condicionar l\u2019habitatge (art. 72.1 b) del projecte de Llei). Amb uns preus assequibles tant baixos \u00e9s probable que si l\u2019habitatge no es troba en condicions, l\u2019import de les obres, no s\u2019hagi cobert en la durada del contracte. Aix\u00ed, el propietari haur\u00e0 adquirit un deute amb el Govern d\u2019Andorra. L\u2019import de les obres es desconeix en el moment en que s\u2019activa el mecanisme de la cessi\u00f3 d\u2019\u00fas i la durada de les mateixes nom\u00e9s perjudicar\u00e0 al propietari. Resulta evident que el propietari queda en absoluta indefensi\u00f3 davant del que decideix la administraci\u00f3.<\/p>\n
D\u2019altra banda, el precepte no casa amb el previst amb la Constituci\u00f3, ja que, \u00e9s el propietari qui ha de ser indemnitzat en cas de ser expropiat i no la administraci\u00f3 per part del propietari per molt que la administraci\u00f3 faci millores en l\u2019immoble. Per tant, entenem que en cap cas el procediment pot acabar obligant al propietari a pagar cap import.<\/p>\n
En conclusi\u00f3, entenem en aquesta reflexi\u00f3 inicial que el projecte de llei cont\u00e9 prou elements contraris a la Constituci\u00f3 com per revisar a fons el text sotm\u00e8s al Consell General i fer les oportunes remissions a la llei d\u2019expropiaci\u00f3. En efecte, la cessi\u00f3 obligat\u00f2ria de l\u2019\u00fas dels habitatges \u00e9s possible i constitucional a Andorra, per\u00f2 assumint que estem davant d\u2019una expropiaci\u00f3 temporal del dret de propietat.<\/p>\n
Finalment afegirem que per molt que pugui ser constitucional, cal reflexionar tamb\u00e9 sobre si \u00e9s desitjable. Existeixen altres pol\u00edtiques molt m\u00e9s beneficioses per a posar habitatges a preu assequible en el mercat. Aquestes passen per la col\u00b7laboraci\u00f3 p\u00fablica-privada en que els titulars de sol p\u00fablic posin el mateix a disposici\u00f3 de forma gratu\u00efta i el capital privat inverteixi en la construcci\u00f3, obtenint a canvi un dret de superf\u00edcie o similar de durada temporal i fixant els preus m\u00e0xims pel lloguer o venda del dret a un tercer. De ben segur rendibilitats moderades per\u00f2 de llarga durada atrauran els capitals necessaris.<\/p>\n
Finalment, tenint en compte els imports de les inversions per resoldre la q\u00fcesti\u00f3 de l\u2019habitatge, tot capital, nacional o estranger, hauria de ser benvingut.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
El projecte de llei per al creixement sostenible i el dret a l\u2019habitatge ha estat tram\u00e8s pel M.I. Cap de Govern al Consell general el proppassat 1 d\u2019agost. Aquest projecte de llei, com ha estat anunciat reiteradament pret\u00e9n incorporar al mercat de lloguer els habitatges buits mitjan\u00e7ant la f\u00f3rmula de la cessi\u00f3 obligat\u00f2ria. Els articles […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":10876,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-10869","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-auge"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10869","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10869"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10869\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10872,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10869\/revisions\/10872"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10876"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10869"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10869"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.augelegalfiscal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10869"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}